第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　某建設項目

　　二、項目性質

　　新建

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地址

　　五、項目建設內容及規模

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　　具體如下表：

　　六、項目建設周期

　　七、項目投資估算及資金籌措

　　1、項目投資估算

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　　具體如下表：

　　2、項目資金籌措

　　第二節 項目主要研究結論

　　二、項目經濟效益

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　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

　　二、項目社會效益

　　從國家層面來說，……

　　從地區層面來說，……

　　第三節 可行性研究報告編制依據、原則及研究范圍

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目建設背景、必要性及可行性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　1、工業廠房相關政策

　　近年來，多項政策中提及加大工業廠房建設力度，為中小微企業提供生產經營場地，鼓勵降低入駐企業購買或租賃成本。同時，政府進一步加強土地的集約利用，推動多層工業廠房的建設。

　　(1)全國政策

　　《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》

　　2020年3月30日，中共中央、國務院發布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》?！兑庖姟诽岢?，深化產業用地市場化配置改革。健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應、作價出資(入股)等工業用地市場供應體系。在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，調整完善產業用地政策，創新使用方式，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。

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　　(2)區域政策

　　2、住房租賃相關政策

　　近年來，我國政府不斷加大對租賃住房市場的培育和發展，尤其從2015年開始，政府的重心逐漸從商品房轉向保障房，對租賃市場的扶持力度不斷加大，扶持政策頻出。

　　(1)全國政策

　　《關于加快發展保障性租賃住房的意見》國辦發〔2021〕22號

　　2021年7月2日，國務院辦公廳發布了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》?！兑庖姟纷钪匾氖翘岢隽硕嗲罎M足土地供應，支持力度空前。在用地方面，強調以集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設為主，適當利用新供應國有建設用地建設。同時對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋、企事業單位依法取得使用權的土地，《意見》允許用于改建或建設成保障性租賃住房，且不補繳土地價款。

　　其次，《意見》引導多方主體參與，吸引社會資本投入。充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，支持專業化、規?；》孔赓U企業建設和運營管理保障性租賃住房，堅持“誰投資、誰所有”的原則，鼓勵社會資本積極參與到保障房建設中來。

　　《意見》明確表示，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式，向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

　　《意見》是一個重要的政策分水嶺，可以說首次從國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設計，未來我國的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。

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　　(2)區域政策

　　3、日化行業相關政策

　　(1)全國政策

　　《化妝品行業“十三五”發展規劃》

　　2016年9月27日-9月28日，中國香料香精化妝品工業協會第八次會員代表大會暨2016行業年會在蘇州舉行。會議審議通過的諸多文件中，包含《化妝品行業“十三五”發展規劃》，據規劃書顯示，“十二五”期間，中國化妝品市場和產業發展較快，2015年，中國已成為僅次于美國的全球第二大市場。而“十三五”期間，化妝品市場依然會保持快速增長，預計三、四、五線城市市場增長尤為明顯，整體市場年均增長率預計可達10%左右，2020年市場規模將接近5000億元。

　　除以上產業發展目標外，規劃書還提出行業運營規范、產業升級、行業創新能力建設等各類目標，以及相應的戰略措施。在化妝品產品發展板塊，還特別指出應重點發展以下幾類產品：保護功能產品、修復功能產品、以生活方式為概念的多功能產品、季節性產品、中草藥美容品。

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　　(2)區域政策

　　二、經濟背景

　　1、國民經濟總值持續提升

　　初步核算，2021年，全國國內生產總值1143670億元，按不變價格計算，比上年增長8.1%，完成了全年6%以上的經濟發展預期目標。分產業來看，第一產業增加值83086億元，增長7.1%，拉動經濟增長0.5個百分點;第二產業增加值450904億元，增長8.2%，拉動經濟增長3.1個百分點;第三產業增加值609680億元，增長8.2%，拉動經濟增長4.5個百分點。三次產業增加值占GDP的比重分別為7.3%、39.4%和53.3%。與上年相比，第二產業比重提高1.6個百分點，第一、三產業比重分別下降0.4、1.2個百分點。

　　2、廣東地區經濟持續恢復發展

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　　3、廣州市經濟運行平穩

　　三、行業背景

　　工業地產與工業密切相關，根據工業地產建筑體規模大小的差異，可分為工業廠房和工業園區。在中國進入重工業時代、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業園區建設等重要因素的作用下，國內工業地產的長期需求呈上升趨勢，工業地產的投資價值正逐步顯現，工業用地投資熱度持續升溫，我國工業用地供求平穩增長。2020年，全國300城共推出工業用地規劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%;共成交工業用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較2019年均平穩增長。伴隨著工業地產的發展，我國的工業廠房工程也將高速成長。

　　四、企業背景

　　1、企業基本概況

　　2、企業經營情況

　　(1)資產負債情況

　　(2)利潤情況

　　第二節 項目建設必要性分析

　　一、項目建設是響應國家集約用地政策的需要

　　近年來，我國發布《關于推進土地節約集約利用的指導意見》、《關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》等多項政策，大力推進節約集約用地，促進土地利用方式和經濟發展方式加快轉變;推動開發區建設一定規模的多層廠房，支持各類投資開發主體參與建設和運營管理;與國民經濟和社會發展計劃、節約集約用地目標要求相適應，逐步減少新增建設用地計劃和供應，東部地區特別是優化開發的三大城市群地區要以盤活存量為主，率先壓減新增建設用地規模。

　　在當前國家宏觀調控、土地資源供應減量的大環境下，推進工業廠房建設成為提高土地利用效率的有效手段。本項目的廠房建設，可以優化區域內可用土地資源配置，特別是項目規劃的工業廠房均為多層，將極大地提升容積率，更大限度地發揮了土地的價值，是響應政府集約、高效率利用土地政策的需要。

　　二、項目建設是政府履行住房保障職能的具體體現

　　人才公寓建設是廣州市政府關注民生、改善民生、構建和諧社會的重要舉措。本項目的建設，符合國家和地方相關產業發展政策、民生保障政策、人才政策，是推動廣州市高端人才引進、培養、健康發展的重要舉措，符合白云區經濟創新、高質量發展的戰略目標。

　　通過本項目的實施，將能夠極大地解決在廣州市白云區工作、廣州市白云區民營科技園、白沙產業園、美麗健康產業園及其受托管理和下轄園區范圍內工作的人才家庭住房問題，有助于改善和提高他們的生活水平的提高，是政府履行住房保障職能的具體體現。

　　三、項目建設是順應國家發展粵港澳大灣區的需要

　　四、項目建設是緩解區域內人才住房問題的需要

　　五、項目建設是推進廣州市工業發展的需要

　　六、項目建設是解決中小企業經營場地問題的需要

　　七、項目建設是帶動當地就業機會和居民收入增加的需要

　　第三節 項目建設可行性分析

　　一、政策可行性

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　　綜上所述，本項目的開展是符合國家相關政策需要的，是可行的，應當盡快投入建設。

　　二、市場可行性

　　三、管理可行性

第三章 項目市場分析

　　本項目的入駐企業主要屬于日化行業及上下游行業，目前租賃意向客戶有……。入駐企業的經營效益將直接影響到本項目租賃收入的穩定性，而企業的生產經營受行業運行環境的影響較大，因此，本章除對項目所處的標準廠房市場、住房租賃市場進行分析外，還對擬入駐企業所處的日化市場環境進行分析。

　　第一節 標準廠房市場分析

　　一、標準廠房市場概述

　　1、標準廠房定義

　　標準廠房是指在規定區域內統一規劃、配套設備俱全，并且提供研發、辦公、生產等綜合使用功能的廠房。標準廠房具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業企業集聚發展和外來工業投資項目提供生產經營場所的發展平臺。

　　工業標準廠房作為工業廠房的一種形式，其用地屬于工業用地性質。

　　2、標準廠房分類

　　根據廠房建筑層數分類，標準廠房可分為單層標準廠房、多層標準廠房和高層標準廠房三類。

　　二、全國標準廠房市場現狀

　　1、標準廠房是產業園生產建筑中最為常見的建筑類型

　　標準廠房是產業園生產建筑中最為常見的建筑類型。建設標準廠房，是工業園區發展的必然趨勢，也是技術密集型科技產業和信息密集型第三產業快速發展的客觀要求。

　　就建筑需求而言，……

　　就工程造價而言，……

　　2、企業融資渠道較為單一，以銀行貸款為主

　　3、標準廠房建設領域的龍頭企業持續快速發展

　　三、廣州標準廠房市場現狀

　　1、工業地產供需均不斷增長

　　2、大量需求帶動工業廠房項目的發展

　　四、標準廠房市場存在問題

　　現階段標準廠房建設和運營過程中存在一些問題，具體如下：

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　　五、標準廠房市場前景

　　1、租金及市場擁有較大的上升空間

　　2、高層標準廠房的建設將受到重視

　　六、小結

　　伴隨著工業的成長，我國的標準廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業面臨轉型升級的戰略機遇期，國家也出臺了相關政策促進產業結構調整和完善，標準廠房工程作為推動產業發展的載體，已迎來發展的窗口期，我國標準廠房市場前景廣闊。

　　第二節 住房租賃市場分析

　　一、住房租賃市場概述

　　1、住房租賃定義

　　“住房租賃”又稱之為“住宅租賃”，是指地產開發商將自持地產通過新建或者對自有存量房源資產盤活改建而成，并向市場推出的租賃用途住房。租賃住房作為國家大力推進的新興行業，有著廣闊的市場發展前景。

　　2、市場參與主體

　　在目前國內的住房租賃市場中，參與企業主要集聚著三類主體，包括國家隊、房企及運營商。

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　　二 、全國住房租賃市場現狀

　　1、住房租賃市場規模平穩上升

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　　2、住房租賃用地市場持續回暖

　　3、租賃住房租金呈穩中有升態勢

　　4、大城市住房供需矛盾突出

　　三、廣州住房租賃市場現狀

　　1、市場成交下滑明顯

　　2、全市租金整體平穩

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　　3、長租行業洗牌加劇

　　四、住房租賃市場前景

　　1、租賃需求增加顯著

　　2、租金水平重回平穩上升趨勢

　　3、資金監管促進行業門檻將提升

　　4、長租公寓多業態發展

　　五、小結

　　在“房住不炒”總基調下，國家提倡租購并舉，釋放多個信號支持發展住房租賃。租賃住房是解決我國大城市住房突出問題的一個有效思路，也將成為化解房地產市場供需結構矛盾等迫切問題的重要抓手，接下來將迎來前所未有的歷史發展機遇。

　　第三節 日化市場分析

　　一、日化市場概述

　　1、日化行業定義

　　根據國家統計局《2017年國民經濟行業分類(GB/T 4754-2017)》，項目所屬行業為“日用化學產品制造業(C268)”。

　　《國民經濟行業分類(GB/T 4754-2017)》將日用化學產品制造業進一步細分為肥皂及洗滌劑制造業、化妝品制造業、口腔清潔用品制造業、香料香精制造業及其他日用化學產品制造業。本項目主要產品包括沐浴露、洗發露、美肌水、水潤保濕潤體甘油、護發素、洗潔精、洗衣液、洗手液、潤唇膏、牙膏等，覆蓋日用化學產品的多個細分領域。

　　2、日化產品分類

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　　二、日化市場現狀

　　1、行業規模保持持續增長

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　　從品類發展來看，……

　　2、廚房清潔和衣物清潔領域集中度高

　　3、產品線上滲透率顯著加快

　　4、中國居民在家庭清潔產品方面的人均支出進入持續的調整期

　　三、日化市場發展趨勢

　　1、技術創新引領行業發展

　　2、三四線城市市場興起，消費的便利性需求凸顯

　　3、男士洗護產品的興起為市場注入新的活力

　　四、小結

　　我國經濟的持續發展及城鎮化進程的加快給本土企業發展創造了有利條件，本土企業在高度競爭的市場環境中經過艱難成長，在品牌、技術、營銷渠道等方面形成了自己的獨特優勢，并在部分子行業中完成了初步積累，中國日化行業整體處于突破期，未來發展前景廣闊。

第四章 項目選址分析

　　第一節 項目選址原則

　　第二節 項目選址區位分析

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　　一、選址區位分析

　　1、地理環境

　　2、自然環境

　　3、交通運輸

　　二、廣州空港經濟區分析

　　1、基本介紹

　　2、營商環境

　　3、交通運輸

　　4、基礎設施

　　5、產業發展

　　第三節 項目選址合理性評價

　　目前根據已有信息掌握，綜上所述，本項目擬定選地址完全符合項目實際要求，項目周邊環境適宜，基礎設施齊全，交通運輸方便，適合項目建設。

第五章 項目建設方案

　　第一節 項目建設原則及指導思想

　　一、項目建設原則

　　二、項目建設指導思想

　　第二節 項目定位及運營方案

　　一、項目定位

　　1、工業廠房定位

　　2、公寓定位

　　(1)總體定位

　　(2)目標人群定位

　　(3)功能定位

　　(4)建筑定位

　　二、項目運營方案

　　1、工業廠房運營方案

　　2、公寓運營方案

　　(1)項目運營思路

　　(2)招商出租期

　　(3)項目入住期

　　(4)項目正常期

　　第三節 建設內容及規模

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　　建設指標如下表所示：

　　具體來看，……

　　第四節 總平面布置

　　一、設計依據

　　二、總平面布置

　　三、豎向布置

　　第五節 土建工程

　　一、設計原則

　　二、采用的標準及規范

　　三、建筑與結構設計

　　1、建筑結構及耐火等級

　　2、建筑物構件防火設計

　　3、室內設計

　　4、建筑單體設計

　　5、其他設施

　　四、抗震設計

　　第六節 輔助公用工程及設施

　　一、設計依據

　　二、電力

　　三、給排水

　　四、水電管網

　　五、防水工程

　　六、暖通防煙排煙工程

第六章 環境保護評價

　　第一節 評價依據、標準與規范

　　第二節 項目建設期環境影響分析及治理措施

　　第三節 項目營運期環境影響分析及治理措施

　　第四節 環境影響評價

　　項目建設期對環境的影響是暫時的，會隨著項目的建成而結束，但在建設期須制定嚴格的環境管理措施，并認真監督執行，將其對周圍環境的影響減到最小程度。項目建成營運期，經過建立上述合理的配套環境處理工藝流程及設施和程序化的保護環境措施，本項目完全可以達到無污染排放，空氣中污染物排放量也可降到國家規定的標準以下。

　　綜上所述，采取積極有效的措施后，本項目建設不會對周邊環境造成污染，項目從環保角度考慮是可行的。

第七章 能源節約評價

　　第一節 用能標準和節能規范

　　第二節 項目節能措施

　　一、建筑節能

　　二、節水措施

　　三、節電措施

　　第三節 項目能源供應分析

　　入駐企業所產生的電費、水費均由項目單位代為繳納。

　　電力供應：本項目用電來自地區電網，可滿足本項目的用電需要。

　　水供應：由項目當地水務公司供應，可滿足本項目用水需要。

　　從項目擬建地點的供應來看，項目水、電供應有保障，能源供應是可行、可靠的。

　　第四節 能源節約評價

　　近年來，隨著社會的快速發展，資源消耗多、能源短缺等問題日益突出，已成為危及國家安全的戰略問題。我國政府正在以“科學發展觀”為指導，加快發展現代能源產業，堅持“節約資源”和“保護環境”的基本國策，把建設“資源節約型、環境友好型”社會放在工業化、現代化發展戰略的突出位置，努力增強可持續發展能力，建設創新型國家，繼續為世界經濟發展和繁榮做出更大貢獻。

　　項目為達到節能、環保的目標，在建筑熱工設計、采暖節能設計方面嚴格行國家及地方相關方面的標準、規范。

　　項目積極選用高效節能的設備、材料和技術方案，整體達到并滿足節能設計標準，使總體能源消耗有效地降低，達到建筑節能75%的節能設計標準。

第八章 職業安全與衛生及消防設施方案

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動安全衛生

　　一、防電

　　二、防雷和接地保護

　　三、安全措施

　　第三節 電氣消防設施及方案

　　第四節 消防給水和滅火措施

第九章 項目組織機構和勞動定員

　　第一節 管理機構設置原則

　　第二節 組織機構設置

　　第三節 勞動定員

　　一、公司用人原則

　　二、勞動定員

　　1、定員依據

　　(1)項目的規模;

　　(2)根據項目運營期工作的復雜程度;

　　(3)完成項目后管理所需要的人員。

　　2、勞動定員

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第十章 項目實施進度與招投標

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目開發管理

　　一、項目管理

　　二、實施進度

　　本項目嚴格按照國家有關建設項目程序進行，待可行性研究報告批準后，項目承辦單位應按各子項分別進行前期準備(項目備案、總體詳細規劃設計、勘察設計、施工圖設計、場地準備、招投標等)、工程建設、竣工驗收。為加速建設進度，縮短建設周期，各子項可交叉進行。

　　項目目前處于前期準備階段，要統籌安排好，爭取時間，縮短工期，保質保量完成，應集中精力，調配好人力、物力、財力，做好前期準備工作。本項目建設周期為2021年1月17日至2023年1月16日，工期730天。

　　第三節 工程招投標方案

第十一章 投資估算與資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　本項目建設投資估算范圍包括：工程費用、工程建設其他費用、預備費用和流動資金。

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說明

　　一、工程費用

　　本項目的工程費用全部為建筑安裝費。根據建筑結構形式，依據廣東省建筑工程概算定額基線及類似項目建安費情況預估。

　　二、工程建設其他費用

　　根據國家有關計費標準取值。

　　三、預備費

　　預備費分為基本預備費和漲價預備費，根據國家有關標準并結合項目實際情況計提。

　　四、建設期利息

　　按照建設期借款總額乘以貸款利率的方法進行計算。

　　五、流動資金

　　結合項目實際情況，采用分項詳細測算法進行預估。

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、建設期利息

　　五、流動資金

　　六、項目總投資估算

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　　具體如下表：

　　第五章 資金籌措

　　要保證本項目建設按計劃完成，首先應落實資金計劃籌措。具體措施如下：

　　1、及時準確編報項目資金使用計劃。

　　2、切實做好項目年度資金計劃的落實工作。

　　3、項目資金計劃落實后，及時劃撥到專用基建賬戶。

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第十二章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　1、本項目按一次建成投入運營進行各項財務指標計算;財務評價僅對本項目的效益進行評價;

　　2、本項目測算運營期按10年計;

　　3、……

　　第二節 營業收入測算

　　本項目營業收入主要來自廠房和宿舍的租賃收入、物業費收入、停車場收入等，測算期內……。

　　一、廠房租賃收入

　　二、宿舍租賃收入

　　三、物業管理費收入

　　四、停車費收入

　　五、其他物業費收入

　　第三節 成本費用測算

　　一、工資及福利費用

　　二、維修費用

　　三、其他費用

　　四、折舊及攤銷費

　　五、動力費用

　　六、總成本費用

　　第四節 利潤及稅金測算

　　一、利潤估算

　　二、稅金估算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、投資凈利潤率

　　第六節 項目償債能力分析

　　一、還款計劃

　　二、還款能力

　　1、利息備付率

　　2、償債備付率

　　三、償債能力分析

　　綜上所述，項目還款期間年均利息備付率大于1，表示項目企業有償還利息的能力，項目企業償債風險較小;項目年均償債備付率大于1，表示項目企業資金來源足以償付當期債務。

　　第七節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　敏感性分析系指通過分析不確定性因素發生增減變化時，對財務或經濟評價指標的影響，找出敏感因素。

　　該項目作了全部投資的敏感性分析?？紤]項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對銷售收入、經營成本和建設投資作了提高5%和降低5%的單因素變化對財務內部收益率、財務凈現值影響的敏感性分析，計算結果詳見下表。

　　從表中可以看出，……

　　第八節 項目經濟效益評價

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　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

第十三章 項目社會效益分析

　　第一節 社會效益分析

　　本項目的建設對于推動地方工業的發展，引進新式的管理模式，增加地方稅收，提供就業機會等有著積極的現實意義。

　　一是有利于節約集約用地。本項目工業廠房通過統一規劃、集中建設，在園區內，集中連片建設工業廠房，有利于控制工業企業用地的容積率、建筑密度、綠地率、行政和生活設施的比例等用地指標。本項目建成后，可供日化行業以及上下游企業入駐直接進行生產，不僅為企業節省了辦理用地手續、廠房建設的時間，同時還可共享園區的基礎服務設施，節省基礎服務設施占地空間。此外，本項目廠房均建設多層，從而進一步提高了土地集約利用的程度，有利于節約土地。

　　二是有利于企業生產經營的快速開展?！?/p>

　　第二節 社會影響效果分析

　　一、項目利益相關者分析

　　二、利益相關者參與項目方案

　　第三節 社會互適性分析

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　　項目適應性和可接受程度分析如下表所示：

　　項目的建設符合地區各利益群體的利益，能夠得到各類組織的支持，適合現有的技術條件和地區文化條件，具有很好的社會適應性。

第十四章 社會風險及對策分析

　　第一節 政策性風險分析及控制

　　本項目主要建設廠房、公寓，受到政策的大力支持。未來入駐企業主要屬于日化領域，相關行業規范政策的發布或將對入駐企業的經營產生一定影響，間接地會對本項目的租賃收入帶來影響。因此，國內外宏觀經濟形勢的變化、產業政策的調整等宏觀環境變化可能會對本項目的運營產生較大影響。

　　防范措施：

　　密切注意國家宏觀經濟政策、行業政策以及地方性法規的調整，增強對經濟形勢和政策變化的預測、判斷和應變能力，及時調整項目運營決策，避免和減少因政策變動對項目產生的不利影響。

　　第二節 工程建設風險分析及控制

　　第三節 運營管理風險分析及控制

　　第四節 不可抗拒風險分析及控制

第十五章 可行性研究報告結論與建議

　　第一節 結論

　　一、擬建方案建設條件的可行性結論

　　二、資金安排合理性的可行性結論

　　三、經濟效益的可行性結論

　　四、環境影響的可行性結論

　　五、研究結論總述

　　綜上所述，本項目建設的條件成熟，通過經濟、環境保護和經濟效益等方面預測分析，不僅項目的盈利能力強，而且抗風險能力大，在項目取得較高經濟效益的同時，不會破壞自然環境，故本項目是完全可行的。

　　第二節 建議

　　1、本項目應抓緊前期準備工作，建議企業盡快組織強有力的工程建設指揮系統，進一步做好項目前期工作，提高工程建設質量。

　　2、……

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