第一章 項目總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　某標準廠房項目

　　二、項目性質

　　新建

　　三、項目建設單位

　　四、項目建設地址

　　五、項目主要建設目標

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　　六、項目建設周期

　　七、項目投資估算及資金籌措

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　　第二節 項目主要研究結論

　　一、項目經濟效益

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　　二、項目社會效益

　　第三節 可行性研究報告編制依據、原則及研究范圍

　　一、編制依據

　　1、《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》;

　　2、《關于進一步做好穩就業工作的意見》;

　　3、《關于進一步激發民間有效投資活力促進經濟持續健康發展的指導意見》;

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　　二、編制原則

　　三、研究范圍

第二章 項目建設背景、必要性及可行性

　　第一節 項目建設背景

　　一、政策背景

　　目前國家層面還沒有專門針對標準廠房的政策頒發，但在多項政策中提及加大標準廠房建設力度，為中小微企業提供生產經營場地，鼓勵降低入駐企業購買或租賃成本。同時，政府進一步加強土地的集約利用，推動多層標準廠房的建設。

　　1、全國政策

　　《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》

　　2020年3月30日，中共中央、國務院發布《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》?！兑庖姟诽岢?，深化產業用地市場化配置改革。健全長期租賃、先租后讓、彈性年期供應、作價出資(入股)等工業用地市場供應體系。在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，調整完善產業用地政策，創新使用方式，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。

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　　2、區域政策

　　二、經濟背景

　　1、國民經濟破百萬億，固定資產投資穩步回升

　　隨著GDP增速回落，國內經濟結構轉型優化加速，中國的經濟發展開始進入“新常態”階段。新形勢下，中國發展仍處于重要戰略機遇期，我國經濟發展長期向好的基本面沒有改變，發展前景依然廣闊;經濟發展向形態更高級、分工更復雜、結構更合理階段演化的趨勢更加明顯;供給側結構性改革深入推進，正在為經濟發展和結構調整增添新動能;“一帶一路”建設深入推進，正在為經濟發展創造新空間。初步核算，2020年全年國內生產總值1015986億元，比上年增長2.3%。其中，第一產業增加值77754億元，增長3.0%;第二產業增加值384255億元，增長2.6%;第三產業增加值553977億元，增長2.1%。第一產業增加值占國內生產總值比重為7.7%，第二產業增加值比重為37.8%，第三產業增加值比重為54.5%。

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　　2、某市經濟運行加速恢復，固定資產投資平穩增長

　　三、行業背景

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　　第二節 項目建設必要性分析

　　一、項目建設是響應國家集約用地政策的需要

　　二、項目建設是推進天津市工業發展的需要

　　三、項目建設是解決中小企業經營場地問題的需要

　　四、項目建設是帶動當地就業機會和居民收入增加的需要

　　第三節 項目建設可行性分析

　　一、政策可行性

　　二、市場可行性

　　三、生產要素可行性

　　四、管理可行性

第三章 項目市場分析

　　第一節 標準廠房市場分析

　　一、標準廠房市場概述

　　1、標準廠房定義

　　2、標準廠房分類

　　二、全國標準廠房市場現狀

　　1、標準廠房是產業園生產建筑中最為常見的建筑類型

　　2、企業融資渠道較為單一，以銀行貸款為主

　　3、標準廠房建設領域的龍頭企業持續快速發展

　　三、天津標準廠房市場現狀

　　1、工業地產供需均不斷增長

　　2、大量需求帶動工業廠房項目的發展

　　四、標準廠房市場存在問題

　　一是用地需求矛盾突出。

　　二是資金缺乏，融資困難。

　　三是審批手續辦理復雜。

　　四是稅收優惠政策造成入駐企業流動性增強。

　　五、標準廠房市場前景

　　1、租金及市場擁有較大的上升空間

　　2、高層標準廠房的建設將受到重視

　　六、小結

　　第二節 汽車發動機行業分析

　　一、汽車發動機行業概況

　　1、汽車發動機行業定義

　　2、汽車發動機產品分類

　　3、汽車發動機產業鏈

　　二、汽車發動機行業現狀

　　1、產量呈波動下滑走勢

　　伴隨著汽車市場發展速度的放緩，2015-2020年，我國汽車發動機產量波動下滑。2020年，我國汽車發動機累計產量實現2237萬臺，同比微增1.24%，而上年全年為同比減少8.30%。盡管如此，我國汽車發動機生產仍占據了發動機生產較大的比重，2020年我國汽車發動機產量占到了發動機總產量的95.23%，份額較上年(87.69%)大幅提升。

　　2、產品以汽油發動機為主

　　3、汽車發動機需求整體有所下降

　　4、國內自主品牌市場占有率持續提升

　　三、汽車發動機行業存在問題

　　1、核心技術不足

　　2、中國自主品牌企業市場拓展難度較大

　　四、汽車發動機行業趨勢

　　1、綠色環保的發動機技術將成為主流

　　2、小排量發動機將成為未來趨勢

　　五、小結

　　第三節 自行車行業分析

　　一、自行車行業概況

　　1、自行車行業定義

　　2、自行車產品分類

　　3、自行車產業鏈

　　二、自行車行業現狀

　　1、市場規?？焖贁U張

　　我國自行車行業經過近幾十年的發展，具有自主研發的先進技術和裝備，在生產技術、工藝、產品質量及自動化生產等方面有了明顯的提高。伴隨著共享單車行業的穩健發展，自行車行業加快產能釋放和行業結構升級，自行車市場規模持續擴張。2020年中國自行車市場規模達975.89億元，同比增長10.6%。

　　2、產量增速持續回升

　　3、出口實現逆勢增長

　　4、行業集中度較高

　　三、自行車行業存在問題

　　1、自行車產量雖大，但價格低

　　2、國內市場競爭激烈

　　四、自行車行業前景

　　1、中國自行車市場將實現快速增長

　　2、消費仍是行業發展的主要支撐力

　　3、高端化、品牌化趨勢明顯

　　五、小結

第四章 項目選址分析

　　第一節 項目選址原則

　　一、選址原則

　　二、相關產業和支持產業分析

　　第二節 項目選址區位分析

　　一、項目選址地點

　　二、地理環境

　　三、自然環境

　　四、區位交通

　　五、經濟發展

　　第三節 項目選址合理性評價

第五章 項目建設及運營方案

　　第一節 項目建設原則及指導思想

　　第二節 項目單位基本情況

　　一、項目單位基本信息

　　二、已招商企業基本信息

　　第三節 建設內容及建設規模

　　第四節 總平面布置

　　第五節 項目定位及運營方案

　　一、項目定位

　　本項目主要圍繞標準廠房及綜合辦公樓等附屬設施的整體開發，采取標準工業廠房的招租生產的經營方式，對市場前景良好、環保污染少的項目優先引入，擇優選擇生產商，同時又可以對整個項目進行協調管理，形成小區域內的經濟互補，減少投資的盲目性和失誤。

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　　二、入駐企業主要管理辦法

　　第六節 項目實施進度

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第六章 投資估算與資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 項目總投資估算

　　一、工程費用

　　二、工程建設其他費用

　　三、預備費

　　四、流動資金

　　五、項目總投資估算

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　　第四節 資金籌措

第七章 項目經濟效益分析

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　1、本項目按一次建成投入運營進行各項財務指標計算;財務評價僅對本項目的效益進行評價;

　　2、本項目測算運營期按30年計;

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　　第二節 營業收入及稅金測算

　　第三節 成本費用測算

　　一、工資及福利費用

　　二、維修費用

　　三、其他費用

　　四、折舊及攤銷費

　　五、動力費用

　　六、總成本費用

　　第四節 利潤及稅金測算

　　一、利潤估算

　　二、稅金估算

　　第五節 財務效益分析

　　一、財務凈現值FNPV

　　二、財務內部收益率FIRR

　　三、項目投資回收期Pt

　　四、投資凈利潤率

　　第六節 項目償債能力分析

　　一、還款計劃

　　二、還款能力

　　1、利息備付率

　　2、償債備付率

　　三、償債能力分析

　　綜上所述，項目還款期間年均利息備付率大于1，表示項目企業有償還利息的能力，項目企業償債風險較小;項目年均償債備付率大于1，表示項目企業資金來源足以償付當期債務。

　　第七節 項目敏感性分析

　　一、項目盈虧平衡分析

　　二、項目敏感性分析

　　第八節 項目經濟效益評價

　　經測算，項目所得稅后財務凈現值為……萬元，內部收益率為……%，靜態投資回收期為……年，動態投資回收期為……年。從財務指標可以看出，項目各項財務指標處于較理想狀態，項目盈利能力良好。

　　計算期內各年經營活動現金流入均大于現金流出;從經營活動、投資活動、籌資活動全部凈現金流量看，營運期各年現金流入均大于現金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務生存能力。

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第八章 社會風險及對策分析

　　第一節 政策性風險分析及控制

　　本項目主要建設標準廠房，受到政策的大力支持。未來入駐企業主要屬于通用設備制造、物流等領域，相關行業規范政策的發布或將對入駐企業的經營產生一定影響，間接地會對本項目的租賃收入帶來影響?！?/p>

　　防范措施：

　　密切注意國家宏觀經濟政策、行業政策以及地方性法規的調整，……

　　第二節 工程建設風險分析及控制

　　建筑業經營管理的自然風險，是由建筑業經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的建筑破壞和損害而形成的風險?！?/p>

　　防范措施：

　　為防止不可抗拒自然災害的發生避免投資損失，可對財產進行投保，即使出現不可抗拒的自然災害，投資利益也可得到保護?！?/p>

　　第三節 市場競爭風險分析及控制

　　第四節 運營管理風險分析及控制

　　第五節 其它風險分析及控制

第九章 可行性研究報告結論與建議

　　第一節 結論

　　一、擬建方案建設條件的可行性結論

　　二、資金安排合理性的可行性結論

　　項目總投資……億元，資金主要通過項目單位自有資金和銀行貸款解決，項目建設中資金安排合理，不會因為資金問題影響項目進度。

　　三、經濟效益的可行性結論

　　四、研究結論總述

　　綜上所述，該項目建設的條件成熟，通過經濟、環境保護和經濟效益等方面預測分析，不僅項目的盈利能力強，而且抗風險能力大，在項目取得較高經濟效益的同時，……

　　第二節 建議

　　1、本項目應抓緊前期準備工作，建議企業盡快組織強有力的工程建設指揮系統，進一步做好項目前期工作，提高工程建設質量。

　　2、進一步落實建設資金，加快工作進度，以便項目順利實施。

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