第一章 總論

　　第一節 項目概況

　　一、項目名稱

　　河北某老舊小區提升改造工程

　　二、項目類型

　　改造

　　三、項目概況及改造內容

　　(一)老舊小區改造

　　1、安全方面改造

　　2、居住功能方面改造

　　3、環境治理方面

　　(二)智慧物業管理平臺

　　四、項目改造范圍及實施進度

　　五、項目預算及構成

　　本項目計劃總投資****萬元，其中工程費用****萬元，工程建設其他費用****萬元，預備費用****萬元，流動資金****萬元。

　　六、項目經濟指標

　　根據測算，項目總投資金額****萬元，預計未來年實現收入****萬元，項目凈收益能夠覆蓋債券本金加利息之和的****倍以上，預計實現利潤****萬元，實現凈利潤****萬元。

　　根據測算，項目計算期內，可按時還債，還款能力較強。

　　七、項目實施效應

　　第二節 項目單位介紹

　　一、基本情況

　　二、主要職責

　　三、2019年老舊小區完成情況

　　第三節 編制依據及研究范圍

　　一、編制依據

　　二、編制原則

　　三、研究范圍

　　四、編制目的

第二章 項目實施的背景及必要性

　　第一節 政策背景分析

　　一、國家政策

　　1、《關于開展中央和國家機關老舊小區綜合整治工作的通知》

　　2、《中央國家機關老舊小區綜合整治技術導則》

　　3、《中央國家機關老舊小區綜合整治項目管理辦法》

　　4、《關于加快推進中央國家機關老舊小區綜合整治工作的通知》

　　5、《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》

　　6、《城鄉社區服務體系建設規劃(2016-2020年)》

　　第二節 經濟背景分析

　　第三節 社會背景分析

　　一、老舊小區管理現狀

　　二、老舊住宅區狀況與現代社會的矛盾

　　三、老舊小區綜合整治問題及解決措施

　　第二節 項目實施的必要性

　　一、項目建設是履行***區住建局職能，提升城市整體管理水平的需要

　　二、項目建設是***區住建局關注民生、改善民生的需要

　　三、項目建設是構建和諧社區的需要

　　四、項目建設是展示***良好形象的需要

　　五、項目建設是順應新時代節能環保發展趨勢的需要

　　七、項目的建設拉近了政府和群眾的關系

第三章 項目市場分析

　　第一節 老舊小區改造市場分析

　　第三節 我國智慧社區市場分析

　　智慧社區是社區管理的一種新理念，是新形勢下社會管理創新的一種新模式。智慧社區是指充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務的一種新的管理形態的社區。

　　一、智慧社區發展背景

　　自IBM于2008年提出“智慧地球”和“智慧城市”概念以來，與“智慧城市”一脈相承的“智慧社區”也在全球范圍內快速興起。相對而言，美國、日本、歐洲、新加坡等發達國家和地區的智慧社區起步較早，發展較快。在我國，智慧社區作為城鎮化發展的新戰略以及社區管理與服務的創新模式，在近年來受到廣泛關注。

　　2014年，國務院發布《關于促進智慧城市健康發展的指導意見》中，提出到2020年建設一批特色鮮明的智慧城市，智慧社區是智慧城市建設的重要內容。2017年6月，中共中央、國務院印發的《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》提出，實施“互聯網+社區”行動計劃，加快互聯網與社區治理和服務體系的深度融合，運用社區論壇、微博、微信、移動客戶端等新媒體，引導社區居民密切日常交往、參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，探索網絡化社區治理和服務新模式。

　　各大城市根據國務院的指導意見，推出適合自身城市社區發展的指導建設方針，推動智慧社區的建設發展?？傮w上來說，目前我國還處于智慧社區應用和發展的初級階段，珠三角、長三角以及環渤海地區等沿海城市發展相對較快，對于智慧社區的應用接受能力相對較高。

　　如北京、上海等城市出臺關于推進智慧社區建設的實施意見、智慧社區建設指南等政策文件，形成了北京西城區廣內街道“智慧社區”社會服務管理平臺、上海靜安區石門二路街道智慧社區服務平臺等典型平臺;廣州將天河、越秀、海珠、番禺四區的多個社區作為第一批“智慧社區”試點，積極構建智慧社區綜合管理服務平臺、智慧社區服務標準體系;杭州蕭山相墅花園小區充分利用物聯網、大數據、云計算等多項“黑科技”，成功構筑全省首個“8+N”智慧小區平臺。而在經濟欠發達地區，由于受到建設成本以及消費水平的制約因素限制，智慧社區還沒有得到廣泛的應用共識。

　　二、智慧社區市場規模

　　“十三五”期間，在政策推動;互聯網普及;電信運營商、互聯網企業、科技公司積極發力背景下，2018年智慧城市建設市場規模上漲至7.05萬億元。其中，智慧社區市場規模約3920億元，占比約5.56%。近幾年我國智慧社區規模及占比智慧城市比重情況如下圖：

　　2018年我國智慧社區產業規模達到3920億元，其中社區服務及其他產業規模2302億元，規模占比為58.72%;智慧社區智能家居產業規模為920億元，規模占比為23.47%;智慧社區視頻監控設備產業規模為438億元，規模占比為11.17%;智慧社區通信產業規模為198億元，規模占比為5.05%。

　　三、智慧社區建設模式

第四章 項目地址及區位條件

　　第一節 項目地址

　　第二節 區位條件簡介

　　一、自然條件

　　二、地理位置

　　三、基礎配套條件

　　第三節 項目施工條件

　　一、施工條件

　　二、建材供應條件

　　三、設備供應條件

第五章 項目實施工作計劃

　　第一節 前期準備工作計劃

　　一、調查摸底

　　二、確定項目立項、可行性研究報告、招標代理機構

　　三、設計

　　四、建設項目施工、監理招標

　　第二節 施工準備工作計劃

　　第三節 技術準備

　　第四節 現場施工準備

第六章 項目改造內容及方案

　　第一節 老舊小區改造方案

　　一、項目改造內容

　　二、項目改造實施方案

　　第二節 智慧物業管理平臺

第七章 項目組織機構及勞動定員

　　第一節 項目組織機構

　　一、機構設置原則

　　二、組織機構設置

　　第二節 勞動定員和人員培訓

　　一、用人原則

　　二、勞動定員

　　三、人員培訓計劃

第八章 項目實施進度計劃及保障措施

　　第一節 實施進度計劃的安排

　　第三節 保證工期的技術組織措施

　　一、保證資源配置

　　二、技術因素

第九章 項目環境保護

　　第一節 建設地點環境現狀

　　第二節 執行標準

　　第三節 環境改造原則

　　第四節 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、項目建設期環境保護

　　二、項目運營期環境保護

　　第五節 環境影響綜合評價

第十章 項目能源節約方案設計

　　第一節 用能標準和節能規范

　　第二節 編制原則和目標

　　第三節 節能措施

　　第四節 項目節能評價

第十一章 勞動安全衛生及消防

　　第一節 設計依據

　　第二節 勞動安全衛生

　　第三節 消防設施及方案

第十二章 項目招標情況

　　第一節 基本要求

　　第二節 項目實施管理

　　第三節 工程招投標方案

第十三章 項目預計投資估算及資金籌措

　　第一節 估算范圍

　　第二節 估算依據

　　第三節 編制說明

　　第四節 項目總投資估算

　　一、工程費用

　　根據測算，項目工程費用共計為***萬元，具體見附表。

　　圖表 28：項目工程費用估算表

　　二、工程建設其他費用

　　項目工程建設其他費用主要包含了建設工程管理費、工程建設監理費、工程設計費等，共計為****萬元，具體見下圖表所述。

　　圖表 29：項目工程建設其他費用測算一覽表

　　三、預備費

　　本項目預備費按照河北省建設工程費用選編計提，費率5%，共計為****萬元。

　　四、項目總投資估算

　　本項目計劃總投資****萬元，其中工程費用****萬元，工程建設其他費用****萬元，預備費用****萬元，流動資金****萬元。

　　第五節 資金籌措

　　要保證本項目建設按計劃完成，首先應落實資金計劃籌措。具體措施如下：

　　1、及時準確編報項目資金使用計劃。

　　2、切實做好項目年度資金計劃的落實工作。

　　3、項目資金計劃落實后，及時劃撥到專用基建賬戶。

　　本項目計劃總投資****萬元，其中資本金為****萬元，申請債券****萬元，剩余資金財政統籌。

第十四章 項目經濟效益評價

　　第一節 評價依據

　　一、遵循的有關法規

　　二、基礎數據和說明

　　第二節 營業收入測算

　　本項目的收入來源主要為智慧社區運營平臺服務收入、廣告收入、小區物業費收入等，項目預計年營業收入總額為****萬元，形成良性的資金鏈循環。具體如下：

　　圖表 31：項目營業收入一覽表

　　第三節 成本費用測算

　　經測算，項目運營后，預計年總成本費用為****萬元(債券還清后)，總成本費用采用分項詳細估算法估算，詳見下表：

　　圖表 32：項目總成本估算表

　　第四節 利潤測算

　　利潤總額=銷售收入-稅金及附加-總成本+補貼收入

　　企業所得稅=應納稅所得額×稅率

　　凈利潤=利潤總額-所得稅

　　經測算，項目預計年利潤總額為****萬元(債券還清后)，凈利潤為****萬元(債券還清后)。

　　圖表 33：項目利潤估算表

　　第五節 項目財務效益分析

　　一、財務內部收益率FIRR

　　財務內部收益率(FIRR)系指能使項目在計算期內凈現金流量現值累計等于零時的折現率，即FIRR作為折現率使下式成立：

　　式中：CI——現金流入量;

　　CO——現金流出量;

　　(CI-CO)t——第t年的凈現金流量;

　　n——計算期。

　　經對項目投資現金流量表進行分析計算，所得稅前項目投資財務內部收益率為****%，所得稅后項目投資財務內部收益率為****%。

　　二、財務凈現值FNPV

　　財務凈現值系指按設定的折現率(一般采用基準收益率ic)計算的項目計算期內凈現金流量的現值之和，可按下式計算：

　　式中：ic——設定的折現率(同基準收益率)，本項目為8%。

　　經計算，所得稅前項目投資財務凈現值****萬元，所得稅后項目投資財務凈現值****萬元，均大于零。

　　三、項目投資回收期Pt

　　項目投資回收期系指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間，一般以年為單位。項目投資回收期宜從項目建設開始年算起。項目投資回收期可采用下式計算：

　　式中：T——各年累計凈現金流量首次為正值或零的年數。

　　經計算，所得稅前項目動態投資回收期為****年(不含建設期)，所得稅后項目動態投資回收期為****年(不含建設期)，表明項目投資回收較快，項目抗風險能力較強。

　　四、總投資收益率(ROI)

　　總投資收益率表示總投資的盈利水平，系指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率，總投資收益率應按下式計算：

　　式中：EBIT——項目正常年份的年息稅前利潤或運營期內年平均息稅前利潤;

　　TI——項目總投資。

　　經計算，本項目總投資收益率為****%，表明項目盈利能力較強。

　　第六節 項目財務清償能力分析

　　一、利息備付率(ICR)

　　二、償債備付表(DSCR)

　　三、債券償還期

　　本項目還債資金來源主要為折舊、攤銷及息稅前利潤。

　　項目計劃申請債券45,000.00萬元，計劃改造期不還債，建設期產生的利息在運營期前兩年支出，改造完成后開始按最大償還能力計算，上述還債資金來源全部用于償還本金。經計算可在7年內(不含建設期)償還全部發債額度。詳見下表;債券還本付息計劃表。

　　圖表 34：項目還本付息表

　　單位：萬元

　　第七節 財務評價結論

　　根據測算，項目總投資金額****萬元，預計未來年實現收入****萬元，項目凈收益能夠覆蓋債券本金加利息之和的1.3倍以上，預計實現利潤****萬元，實現凈利潤****萬元。

　　根據測算，項目計算期內，可按時還債，還款能力較強。

第十五章 項目的社會效益分析

　　第一節 項目實施對社會經濟效應的影響

　　第二節 社會效益分析

第十六章 項目的風險和不確定性

　　第一節 項目主要風險因素識別和分析

　　第二節 防范和降低風險措施

第十七章 建設項目可行性研究結論

　　第一節 建設項目可行性研究結論

　　一、擬建方案建設條件的可行性結論

　　本項目改在老舊小區范圍為河北省****，該地區具有良好的區位優勢，地質穩定，外部水和電等基礎設施配套完善，交通方便。因此，本項目建設條件可行。

　　二、資金安排合理性的可行性結論

　　項目資金主要為資本金、并通過申請債券和財政統籌獲得。同時，項目建設投資測算貼近實際，項目建設進度及資金計劃安排合理，不會因為資金問題影響項目進度。

　　三、經濟效益可行性結論

　　根據測算，項目總投資金額****萬元，預計未來年實現收入****萬元，項目凈收益能夠覆蓋債券本金加利息之和的1.3倍以上，預計實現利潤****萬元，實現凈利潤****萬元。

　　根據測算，項目計算期內，可按時還債，還款能力較強。

　　從上述財務盈利能力分析看，項目財務內部收益率、投資回收期、投資利潤率、投資利稅率四項財務評價指標均優于行業基準值。因此，從財務角度評價，本項目是可行的。

　　四、社會效益的可行性結論

　　本項目作為公益性質的項目，充分履行張家口市橋西區住房和城鄉建設局服務人民的使命，將在節約資源消耗、建設和諧社會、增強城市文化、緩解住房壓力、帶動就業增長、補齊城建短板、夯實城市修補等七個方面體現多方位的社會效益。從而有效提升城市管理整體水平，展示張家口城市良好形象，助力張家口市打造冬奧城市。

　　五、環境影響的可行性結論

　　本工程建設過程中充分注意環境保護，對“三廢”采取了綜合治理措施，所有排放物可達標排放，不會對環境造成污染;項目改造完成后居民產生污染環境的廢水、廢氣和固廢也均采用了相應的治理措施，不會對環境造成污染。

　　六、研究結論總述

　　綜上所述，該項目建設的條件成熟，通過節約能源、環境保護和社會效益等方面預測分析，項目建設方案、資金等各項可行性較好，不會破壞自然環境，故該項目是完全可行的。

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